Hallo zusammen!
meine Freundin und ich sind im Moment an einem Haus zur Eigennutzung interessiert. Wir würden beim Preis gerne noch verhandeln.
Der Verkäufer hat letztes Jahr ein Sachwertgutachten machen lassen. In dem Gutachten wird ein optimaler Verkaufspreis ca. 7% über dem ermittelten Sachwert empfohlen. Das war gegen Ende der Nullzinsphase.
Jetzt liegt der Angebotspreis genau beim Sachwert, der Verkäufer ist also minimal mit dem Preis runtergegangen. Wir würden gerne mit den deutlich gestiegenen Zinsen argumentieren und den Preis noch etwas drücken wollen. Wir sind offenbar auch seit längerer Zeit die ersten Interessenten.
Damit kämen wir aber mehr oder weniger deutlich unter dem Sachwert raus und ich gehe davon aus, dass der Verkäufer da mauern wird.
Meine Frage: ist es grundsatzlich üblich, dass ein Haus auch mal unter dem Sachwert verkauft wird? Und ist das in der aktuellen Marktsituation auch realistisch?
Natürlich kann ein Haus unter Sachwert verkauft werden. Das haben die Kommentare ja schon gezeigt.
Meine persönliche Erfahrung: Wir haben ein Haus im Umland einer fränkischen größeren Stadt gehabt - war ein kleiner Hof mit Nebengebäuden, bisschen Wiese für Pferde, Kinder, Hunde, viel Platz. Da haben wir über ein Jahrzehnt viel Geld und Arbeit investiert.
Als die Kinder groß waren, wollten wir uns verändern. Letzte Modernisierung etc. war knapp 5 Jahre her. Laut Gutachten, Banken und Maklern lag der Sachwert in Richtung einer Million Euro. Wer also so ein Gebäude mit Nebengebäuden etc. hätten bauen wollen, hätte zum Verkaufszeitpunkt das Geld in die Hand nehmen müssen (oder entsprechend Eigenleistung aufbringen).
Der Marktpreis lag deutlich niedriger. Hätte es direkt am Stadtrand gelegen, wäre auch ein deutlich höherer Erlös möglich gewesen (Lage, Lage, Lage).
Die Fragen sind diese: Muss der Verkäufer verkaufen? Wohl eher nicht. Er kann es sich leisten, auf einen Käufer zu warten, der seinen Preis (oder annähernd diesen Preis) bezahlt.
Müsst ihr kaufen? Wohl auch nicht. Ihr könnt also “pokern”.
Wollt ihr kaufen? Sprich - hat das Haus einen Unique Buying Point, den es nur dort gibt? Vielleicht die Tiefgarage, den Indoor-Pool, den Raum für deine Schreinerwerkstatt oder dein Fotostudio? Dann ist es den hohen Preis vielleicht wert.
Vereinfacht gesagt unter dem Strich: Sachwert sind Herstellungskosten. Marktwert ist der Preis, den jemand zu bezahlen bereit ist.
Irgendwo dazwischen pendelt der Verkaufswert sich ein - also entweder über oder unter Sachwert.
Ich kann deine direkten Fragen leider nicht beantworten, aber seit dem Datum des Gutachtens hat sich ja einiges geändert. Wie steht das Haus deiner Meinung nach heute da - besser als vor einem Jahr oder schlechter?
Die Zinsen drücken die Werte der Immobilien, Risiken im Bereich Energie (Heizkosten, Stromverbrauch, eventuell Klimatisierung) werden heute anders bewertet als 2022.
Bei uns in der Gegend sind die Preise allein seit Jänner um etwa 5% gefallen (Quelle: immopreise.at).
Wenn du eine schlüssige Argumentation vorbereitest, sehe ich durchaus Chancen, das Haus um einen niedrigeren Kaufpreis als den im Gutachten zu kaufen.
Wie steht das Haus deiner Meinung nach heute da - besser als vor einem Jahr oder schlechter?
Der Zustand des Hauses ist zumindest nach meiner Einschätzung nach wie vor einwandfrei. Das einzige was sich geändert hat, sind die Rahmenbedingungen. Die Leute, die fast ohne Eigenkapital Mondpreise bezahlen konnten, dank historisch niedriger Zinsen, sind jetzt alle raus. Die können das Haus heute nicht mehr finanzieren. Dementsprechend scheint es aktuell auch nicht viele Interessenten für das Haus zu geben.
Wir können uns das Haus auch bei hohen Zinsen leisten, weil wir einen sehr hohen Anteil Eigenkapital haben (ca. 60%) und damit nicht mehr viel finanzieren müssen, da scheinen wir aber eindeutig zu einer Minderheit zu gehören.
Der Sachwert hat nichts mit dem Marktwert zu tun, außer eure andere Option ist es, genau dieses Haus auf der grünen Wiese nochmal zu bauen. Entweder ihre findet mit dem Verkäufer einen Preis, mit dem ihr beide leben könnt, oder eben nicht.
Es gibt folgende Möglichkeiten:
- Verkäufer geht auf euer Angebot ein → Haus und günsitg
- Verkäufer geht nicht darauf ein, aber ihr kauft das Haus zu seinem Preis→ Haus und normal
- Verkäufer geht nicht darauf ein, und ihr könnt das Haus nicht zu seinem Preis kaufen → kein Haus
- Ihr probiert es, und der Verkäufer sagt euch, dass ihr euch verpissen könnt → kein Haus
- Ihr probiert es nicht, und kauft das Haus zu seinem Preis → Haus und normal
- Ihr probiert es nicht und kauft das Haus auch nicht. → kein Haus
Wenn ihr das Haus zum jetzigen Preis nicht kaufen könnt, dann verliert ihr nichts, wenn ihr es probiert.
Wenn ihr das Haus zum jetzigen Preis kaufen könnt, dann würde sich eure Situation potentiell verbessern oder gleich bleiben. Nur wenn ihr den Verkäufer brüskiert, könnte sich eure Situation verschlechtern.
Wenn du sagst “deutlich unter Sachwert” vermute ich, dass du genau davor Angst hast. Nunja, das ist eben der Preis dafür, wenn man agressiv verhandelt. Mal gewinnt man, mal verliert man. In jedem Fall macht man sich damit nicht beliebt. Wenn du das nicht willst, dann biete ihm einen vernünftigen Preis an. Wenn ihr tatsächlich den jetzigen Preis nicht zahlen könnt, dann könnt ihr doch transparent erklären, warum und wo euer Limit liegt. Dann wird euch der Verkäufer das auch nicht übel nehmen.
Bezahlen könnten wir das Haus so schon. Geht uns eher darum, dass wir nicht zu viel bezahlen wollen, wenn der Marktwert aktuell eigentlich niedriger sein müsste. Ich habe die Eckdaten des Hauses mal online in einen Rechner eingegeben und der kommt bei einem Marktwert 100k unter dem Angebotspreis raus. Da wird natürlich bei weitem nicht alles berücksichtigt, kann sein dass das einfach nicht stimmt, aber die Befürchtung, 100k zu “verschenken” ist natürlich schon da.
Die Situation ist so, dass wir eigentlich keinen großen Druck haben. Das Haus hat uns gefallen, aber wir müssen jetzt nicht aus Platzgründen o.ä. aus der Mietwohnung raus und wir würden sicher früher oder später auch ein anderes Haus finden, das uns gefällt. Gleichzeitig verdienen wir gut und können viel Geld zurücklegen, sodass unser Eigenkapital immer weiter anwächst.
Der Verkäufer auf der anderen Seite scheint seit längerer Zeit keine anderen Interessenten zu haben. Finanziellen Druck hat er wohl nicht, aber wir hatten schon den Eindruck, dass er das Thema auch endlich mal abhaken will.
Der Marktwert ist eben auch das, was ihr dafür bezahlt. Bei Immobilien ist immer ein großer Grad an Schwankung drin, weil diese jeweils einzigartig sind. Ob ihr heute 100k “verschenkt” ist auch zweitrangig, wenn die Preise in ein paar Jahren vielleicht wieder höher sind, und ihr dann “Martkwert” mehr bezahlt.
Wenn ihr keinen Druck habt, dann probiert es. Mehr als “Nein” sagen kann der Verkäufer auch nicht. Falls ihr irgendwo auf dem Dorf kauft, müsst ihr natürlich damit rechnen, dass sich das rumspricht und damit leben können. Erfahrungsgemäß ist es aber immer schwierig aus der Stadt aufs Dorf zu ziehen, und dort innerhalb der ersten zwei drei Generationen dazuzuzugehören. Das ist aber noch mal ein Thema abseits von der Preisfrage.
Letztlich noch mal der Tipp, dass es bei dem Eigenheim darum gehen sollte, dass ihr ein Haus habt, mit dem ihr glücklich seid und euren Lebensentwurf leben könnt. Es ist keine reine Investition, die nur Rückflüsse generieren soll.
Geht uns eher darum, dass wir nicht zu viel bezahlen wollen, wenn der Marktwert aktuell eigentlich niedriger sein müsste.
Im Zweifel müsst ihr eben ein neues Gutachten in Auftrag geben, oder den Weg über einen Makler gehen, der dann seine “Experten” Meinung dazu gibt. Rechner im Internet sind leider nicht verlässlich. @tryptaminev@feddit.de hat es schon sehr gut beschrieben. Im Worst Case ist der Verkäufer halt von eurem seiner Meinung nach zu niedrigen Angebot beleidigt und will gar nicht mehr verkaufen, aber so ist das eben nun mal. Der Sachwert spielt eben nun mal überhaupt keine Rolle, auch wenn der Verkäufer das vielleicht anders sieht. Der eigentliche Wert der Immobilie ist eben nur höchstens das, was jemand anderes bereit ist dafür zu bezahlen, auch genannt Marktwert. Klar kannst du versuchen über gestiegende Zinsen zu argumentieren oder noch andere Argumente anbringen, z.B. Zustand. Aber eigentlich müsst ihr euch nicht für eueren gebotenen Preis rechtfertigen, genau so wenig wie sich der Verkäufer für seinen Verkaufspreis rechtfertigen muss.
Ich würde auf jeden Fall handeln. Bietet einen Preis darunter. 100k ist immer zu viel, 50k weniger passt eigentlich. Dann kann man sich eventuell annähern.
Ich sehe das aus psychologischer Sicht. Wenn ihr den Preis sofort zahlt haben beide ein dummes Gefühl. Der Eine: Ich hätte mehr verlangen können. Der Andere: Ich habe zu viel gezahlt. Also auf jeden Fall handeln, sonst ärgert ihr euch jahrelang noch des verpassten Versuchs.
So ganz generell: Es kommt tatsächlich nicht aufs eigentliche Argument an. Da habe ich schon die dümmsten Dinger gehört (2 gekauft, 1 verkauft) Es kommt auf die Zahl und den “Stil” an.
Grundsätzlich ist der Sachwert nicht wichtig. Aber wenn er sich beim Verkäufer psychologisch festsetzt, kann es passieren, dass die Bude jahrelang am Markt ist.
Wenn ihr seit längerem die ersten Interessenten seid und es womöglich noch Renovierungsbedarf gibt, sind das schon mal sehr gute Voraussetzungen.
Wenn man dann noch das steigende Zinsniveau nimmt, sieht es noch besser aus mit dem Marktwert, weil der sich wenig an einem imaginären Sachwert richtet, sondern hauptsächlich nach dem Zinsniveau und der Höhe der fälligen Raten bei einer Finanzierung.
Letzteres findet allerdings zeitversetzt statt, also bei steigenden Zinsen wie jetzt dauert es eine Weile bis der Marktwert nachzieht - auch weil lange nur wenige Häuser auf dem Markt waren und erstmal viele kaufen.
Unterm Strich… je länger ihr wartet in der aktuellen Lage, desto eher sinkt der Preis, aber auch die Raten steigen.
Rechnet doch mal grob aus, wieviel man an Modernisierung reinstecken muss damit man energetisch auf dem neusten Stand ist, und was vergleichbare moderne Häuser in eurer Gegend kosten. Der Preis minus Modernisierungskosten könnte euch auch als möglicher Marktwert auch bei Verhandlungen helfen.
Zunächst einmal ist ein Preis immer Verhandlungssache. Oh es aktuell realistisch ist, ist schwerer denn je zu beurteilen. Hast du den Energieausweis gesehen? Sind Renovierungsarbeiten absehbar?
Nein, den Energieausweis hat er uns noch nicht zukommen lassen. Mündlich meinte er dass EEK D herausgekommen wäre. Wenn der in echt schlechter ist, wäre das natürlich ein super Argument. Wir würden sowieso nochmal mit einem Gutachter durchgehen, der uns dann hoffentlich sagen kann, was ggf. noch saniert werden muss. Innen ist aber zumindest optisch alles gut renoviert.
